La Nueva Ley de Vivienda y su Impacto en el Alquiler a Largo Plazo

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Ley de vivienda

La Ley por el Derecho a la Vivienda, que entró en vigencia en mayo pasado, tenía como objetivo primordial facilitar el acceso a viviendas asequibles, especialmente para jóvenes y personas vulnerables. Sin embargo, esta ley ha tenido repercusiones inesperadas en el mercado del alquiler a largo plazo, alejando a los propietarios de comprometerse con contratos estables.

La normativa buscaba limitar los aumentos de alquiler, permitir extensiones extraordinarias de los contratos, trasladar los costos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato al arrendador, y modificar el proceso de desahucio. No obstante, hasta el momento, las consecuencias han sido distintas a las previstas por el legislador. Muchos propietarios han optado por vender sus propiedades o mantenerlas desocupadas debido a la falta de confianza en esta nueva regulación.

Los expertos opinan

Nora García, vicepresidenta de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias, destaca que «la Ley de Vivienda no ha brindado ninguna seguridad a los propietarios. En lugar de beneficiar a los inquilinos, ha perjudicado a los mismos. La oferta de viviendas en alquiler sigue disminuyendo, y los precios continúan su ascenso».

Otra de las quejas del sector inmobiliario se relaciona con la prohibición de cobrar tarifas al inquilino, que anteriormente solía pagar una comisión mensual a la agencia, además del mes de fianza. «Esta es la primera vez que se prohíbe a los profesionales cobrar por sus servicios», subraya Nora García.

A pesar de que se ha mantenido el mes de fianza, ahora es el arrendador quien debe asumir el costo mensual. Como respuesta a estos cambios, algunos están buscando formas de eludir las restricciones de la ley, como alargar los contratos de alquiler de temporada (inferiores a 11 meses), que no se ven afectados por el límite en el aumento del alquiler (2% este año y 3% el próximo).

Los contratos de alquiler de temporada están permitidos por la Ley de Arrendamientos siempre que sean para alojamientos temporales por motivos laborales o de estudio, excluyendo la búsqueda de una residencia permanente. Sin embargo, se están viendo alquileres de temporada que se renuevan indefinidamente, evitando así las obligaciones de la Ley de Vivienda y permitiendo a las agencias inmobiliarias cobrar comisiones.

En España, existen entre 30,000 y 35,000 agencias inmobiliarias, y muchas de ellas obtienen la mitad de sus ingresos del alquiler. Algunas de estas agencias cobraban comisiones tanto al arrendador como al inquilino al alquilar una propiedad. Dado que la ley de vivienda solo permite cobrar al propietario, las agencias están explorando nuevas vías para obtener ingresos del inquilino, como cobrar por el análisis de solvencia que a menudo se requiere o por servicios posteriores a la firma del contrato, como representación ante el propietario y la comunidad o servicios de mantenimiento.

Ley de vivienda

Temores fundados e infundados

El temor de los propietarios a no poder desalojar a los inquilinos morosos ha restringido aún más la oferta. El Gobierno ha extendido la suspensión de los desahucios hasta el 31 de diciembre de 2023, lo que significa que los servicios sociales deben proporcionar soluciones habitacionales en un plazo de uno o dos meses si el arrendador es una persona física o entre tres y cuatro meses si es una empresa. Sin embargo, la realidad puede ser diferente de la teoría. Como medida de precaución, los propietarios están adquiriendo seguros contra impagos y las aseguradoras están elevando los requisitos para que los inquilinos puedan acceder a estos seguros. Por ejemplo, una gran aseguradora exige que todos los inquilinos tengan contratos indefinidos (excluyendo a autónomos y contratados temporales) y un nivel salarial promedio. Estas condiciones son difíciles de cumplir para los jóvenes, lo que atrasa aún más la independencia.

Un estudio de la organización de consumidores Facua revela que el 40% de las agencias inmobiliarias analizadas incumplen la prohibición de cobrar comisiones a los inquilinos, aunque esto varía según las ciudades y la demanda del mercado. Cuando encontrar un alquiler es difícil, los candidatos a inquilinos a menudo aceptan pagar comisiones para no perder la oportunidad.

Nora García, de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias, argumenta que «los honorarios de las agencias inmobiliarias no pueden estar regulados, ya que esto va en contra de la libre competencia, y son los propietarios quienes deben decidir si desean contratar a una agencia o no».

Sin embargo, Alejandro Inurrieta, consultor y expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler, señala que «el mercado inmobiliario es un campo sin regulación», y lamenta la ausencia de un cuerpo de inspectores de consumo encargado de hacer cumplir las leyes de vivienda.

Cambios en la forma de alquiler

Además, otra estrategia para eludir las restricciones de la ley de vivienda es el alquiler de habitaciones, una práctica impulsada por la falta de recursos de muchas personas para alquilar o comprar una vivienda completa. Aunque los jóvenes son los principales protagonistas de esta tendencia, los inquilinos de entre 36 y 60 años también están recurriendo al alquiler de habitaciones como una opción económica. Incluso hay quienes optan por comprar una habitación en lugar de una vivienda completa, ya que es más rentable para los propietarios.

En resumen, la Ley de Vivienda ha tenido un impacto significativo en el mercado del alquiler a largo plazo, generando una serie de consecuencias no previstas por el legislador. Esto ha llevado a cambios en el comportamiento de los propietarios y a la búsqueda de soluciones alternativas, como los contratos de alquiler de temporada o el alquiler de habitaciones, en un mercado inmobiliario que se mantiene en constante evolución.

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